Tendances du marché immobilier luxembourgeois en 2025

Tendances du marché résidentiel

Le marché de l'immobilier résidentiel luxembourgeois au début de l'année 2025 montre des signes de reprise après deux années de stabilisation et de baisse. Les principaux facteurs contribuant à cette reprise sont la baisse des taux d'intérêt, la baisse des prix du marché et la prolongation des avantages fiscaux. Dans ce qui suit, nous allons examiner de plus près ces tendances et les prix actuels en analysant séparément les différents secteurs du marché.

Sales price trends

En général, il y a eu, au cours des deux dernières années et même un peu plus, une baisse des prix. Le prix moyen demandé pour un bien immobilier en février 2025 s'élevait à 8 179 euros, soit une diminution de 5,06 % par rapport à mars 2024.

Source : Immotop

En ce qui concerne les prix dans les différentes régions, en février 2025, les régions les plus chères étaient le centre et le sud, avec respectivement 10 493 euros par mètre carré et 6 849 euros par mètre carré. Les régions les moins chères sont le nord et l'est, avec respectivement 5 814 euros par mètre carré et 6 947 euros par mètre carré.

Cependant, les changements au sein du marché résidentiel ne sont pas homogènes et les secteurs des maisons existantes, des appartements et des appartements neufs présentent chacun des tendances différentes :

Logements existants

Source : athome.lu

En ce qui concerne la tendance du marché immobilier luxembourgeois, il est clair que ce segment du marché montre un regain d'intérêt et des signes de reprise.... Les prix ont augmenté de 3,5 % au premier trimestre 2025 par rapport au trimestre précédent, avec un prix moyen de 5 905 euros/m², et par rapport à l'année dernière, la hausse a été encore plus forte, atteignant 3,7 %.

En termes de tendances régionales, les prix des logements existants ont affiché une tendance à la hausse, en particulier dans l'est, le centre et le sud, avec des augmentations respectives de 5,5, 5,0 et 4,3 %.

Appartements existants

Source : athome.lu

Au Luxembourg, les prix de l'immobilier pour les appartements existants sont généralement stables, la croissance par rapport au trimestre précédent n'étant que de 0,1 %, ce qui permet de maintenir un prix moyen de 7 790 euros par mètre carré. En termes de tendances régionales, les prix des appartements existants sont en légère baisse, sauf dans l'est et le nord.

Nouveaux appartements

Source : athome.lu

Pour les appartements neufs, selon Jerry Grbic, CEO de l'Association des banquiers luxembourgeois, la situation est loin d'être résolue et le marché reste quasiment stagnant. Toutefois, le premier trimestre 2025 montre une légère reprise de +1,2% par rapport au trimestre précédent. En termes de tendances régionales, les prix des appartements neufs ont considérablement baissé à l'ouest et à l'est, mais ont augmenté au sud.

Extension des mesures fiscales

Fin 2024, le Premier ministre Luc Frieden a donné de bonnes nouvelles à ceux qui souhaitent acheter et se précipiter pour profiter de l'allègement fiscal qui s'achève à la fin de l'année et à ceux qui ne pourront pas en profiter à temps. Il a annoncé que les mesures fiscales seraient prolongées jusqu'au 1er juillet 2025 car, a-t-il dit, le gouvernement n'a pas l'intention d'interrompre la dynamique actuelle du marché immobilier. Les mesures qui resteront donc en place jusqu'au 1er juillet 2025 sont les suivantes :

• Réduction des droits d'enregistrement : Les droits d'enregistrement pour l'acquisition d'un bien immobilier restent réduits de 7% à 3,5%. Cette mesure s'applique aux biens existants ainsi qu'aux ventes en état futur d'achèvement (VEFA) si l'achat porte sur une résidence principale et uniquement aux VEFA pour les achats effectués par des investisseurs.
• Crédit d'impôt pour la résidence principale ("Bëllegen Akt") : jusqu'à 40 000 euros par personne pour l'achat d'une résidence principale.
• Crédit d'impôt pour le logement locatif ("Bëllegen Akt Investisseur"): Jusqu'à 20.000 euros par personne pour les logements en construction (VEFA) destinés à la location.
• Amortissement accéléré : un taux de 6 % par an pendant six ans, applicable aux logements neufs (VEFA), avec un plafond de 250 000 euros.
• Taxe réduite sur les plus-values: Le taux est ramené à 10 % (au lieu de 20 %) sur la vente de biens immobiliers. Une exonération totale s'applique à la cession de biens immobiliers ayant un classement énergétique A+ ou pour la gestion de locations sociales.

Marché locatif

Si l'on examine les statistiques immobilières luxembourgeoises relatives au marché de la location, on constate que, contrairement au marché de l'achat, le marché de la location n'est en hausse que depuis plus de cinq ans. En février 2025, le prix moyen demandé pour les immeubles résidentiels loués s'élevait à 28,65 euros par mois et par mètre carré, soit une hausse de 6,07 % par rapport à mars 2024.

Source : Immotop

Toutefois, malgré cette augmentation prolongée et régulière, les prix des loyers ont légèrement baissé au premier trimestre 2025. Les loyers des maisons ont baissé de 1,8 % et ceux des appartements de 2,5 %. Le loyer moyen d'un appartement s'élève actuellement à 1.779 euros/mois et celui d'une maison à 3.152 euros/mois.

L'évolution des prix n'est cependant pas homogène ; les loyers au Luxembourg évoluent différemment selon les régions. Certaines régions, comme le sud et le nord, connaissent une augmentation, tandis que d'autres, comme le centre, affichent une baisse des prix des maisons et des appartements. On observe également une baisse significative des prix de location des appartements dans l'ouest, atteignant 9,9 %.

Source : athome.lu

Source : athome.lu

Tendances du marché de l'immobilier commercial

Le marché de l'immobilier commercial au Luxembourg présente des dynamiques variées selon le segment, qu'il s'agisse de commerces, de bureaux ou de logistique. Nous allons les explorer une à une.

Commerce de détail et centres commerciaux

Dans le secteur du commerce de détail, le fait que les consommateurs privilégient de plus en plus la commodité des achats en ligne est frappant. Le commerce électronique devient de plus en plus pertinent avec des détaillants tels qu'Amazon et Alibaba qui gagnent en importance jour après jour. Au Luxembourg, cependant, le marché de la vente au détail reste résistant grâce en partie à une offre diversifiée et à des initiatives telles que les espaces commerciaux à usage mixte combinant commerce, résidentiel et loisirs. Le centre-ville continue d'attirer les acheteurs et les loyers "prime" ont atteint 145 euros par mètre carré par mois.

La tendance aux achats en ligne s'accentue, ce qui a poussé les détaillants locaux tels qu'Auchan et H&M à améliorer leurs offres de commerce électronique et leur expérience d'achat en ligne. Pour faire face à cette tendance, les centres commerciaux adoptent de plus en plus des stratégies de diversification, intégrant des zones de loisirs, des équipements non commerciaux tels que des bureaux et des expériences innovantes pour attirer les clients.

Bureaux

Le marché luxembourgeois de l'immobilier de bureau fait preuve d'une remarquable résilience, en particulier dans un contexte mondial marqué par l'incertitude. Malgré des défis tels que la hausse de l'inflation et l'impact de la guerre en Ukraine, la demande d'espaces de haute qualité reste soutenue, portée par des entreprises multinationales et des institutions financières qui apprécient la situation stratégique du pays.

Contrairement à beaucoup d'autres économies, le Luxembourg a échappé à la tendance du travail à distance post-COVID-19, grâce à un secteur des services robuste et à l'incitation de nombreux travailleurs transfrontaliers à se rendre physiquement à leur bureau, en raison de dispositions fiscales et de sécurité sociale. Cela se traduit par un faible taux d'inoccupation, compris entre 2,5 % et 5 %, dans les zones les plus attractives, telles que le Kirchberg et la Cloche d'Or, où les loyers s'élèvent en moyenne à 54 euros par mètre carré et par mois. Ce chiffre est relativement élevé par rapport au reste de l'Europe.

Cependant, le marché dans son ensemble est sous pression. Dans les zones moins centrales, les taux d'inoccupation ont augmenté ces dernières années, ce qui a conduit à un réexamen de l'utilisation de l'espace. Cela implique, d'une part, une volonté de moderniser le parc existant et, d'autre part, la conversion de bureaux plus anciens en développements à usage mixte, avec une augmentation des commerces et des loisirs actuellement recherchés par les locataires

Un exemple emblématique du développement continu du secteur est le nouveau campus de PwC à Cloche d'Or, qui démontre que les bureaux de haute qualité restent une priorité stratégique pour les grandes entreprises.

Logistique

Parmi les principaux secteurs immobiliers en développement au Luxembourg, la logistique enregistre actuellement les volumes d'investissement les plus élevés. Cela s'explique par la situation stratégique du pays au cœur de l'Europe, qui renforce son attrait en tant que plaque tournante de la logistique et de la distribution.

Ces volumes devraient normalement se maintenir en 2025, faisant du secteur l'un des plus performants au cours des cinq prochaines années. La demande d'entrepôts modernes et bien situés augmente, en particulier à proximité des grandes villes. Cependant, le marché est confronté à des défis tels que la disponibilité limitée des terrains et l'augmentation des coûts de construction.