Luxtoday
Жилье

Как купить жилье в Люксембурге

В этом гиде рассмотрим важные вопросы, касающиеся покупки жилья в Люксембурге: от юридических аспектов до рыночных тенденций. Разбираемся, как законно стать собственником недвижимости в Великом Герцогстве

Процесс покупки квартиры или дома в Люксембурге для гражданина и негражданина не отличается. 

Рынок недвижимости в Люксембурге имеет свою специфику, поэтому поэтому сначала логичнее всего выбрать подходящее местоположение и изучить ценообразование.

Прежде чем анализировать какие-то частности, (например, наличие по соседству с домом железнодорожных путей или аэропорта), и выбирать конкретное место, стоит понять, что в целом представляет из себя Люксембург как место для постоянного проживания. Вопрос небанальный, так как страна делится на кантоны, а они, в свою очередь, на коммуны, вокруг которых строится  жизнь каждого жителя. Кроме того, кантоны распределены между двумя большими регионами, которые тоже имеют свою специфику.

Johny Goerend, Unsplash

Немного разберемся в том, как выбрать будущее место для жизни и на что ориентироваться.

12
кантонов
100
коммун
2
больших региона
12
коммун-городов
12 городов-коммун Люксембурга. Источник: Википедия
100 коммун Люксембурга. Источник: Guichet.lu

Кантоны

Люксембург делится на 12 кантонов: северные — Клерво, Дикирх, Реданж, Вианден, Вильц; восточные — Эхтернах, Гревенмахер, Ремих; юго-западные — Капеллен, Эш-сюр-Альзетт, Люксембург, Мерш. Кантон — единица административно-территориального деления страны. Его можно сопоставить с регионом, чтобы было привычнее.

Коммуны 

12 кантонов делятся на 100 коммун. Коммуна — это местный муниципалитет, вокруг которого строится жизнь каждого ее жителя. Коммуны обеспечивают государственное образование, например, распределяют детей в школы, поддерживают местные дороги и другую инфраструктуру, обеспечивают соцподдержку и доступ к медицине, снабжают водой, газом и электричеством.  Именно в коммуне регистрируются только прибывшие в Люксембург граждане или те, кто сменил адрес проживания. В Великом Герцогстве 12 коммун со статусом города. Это Люксембург, Гревенмахер, Вианден и Вильц, Дикирх, Дифферданж, Дюделанж, Эхтернах, Эш-сюр-Альзетт , Эттельбрюк, Ремих, Рюмеланж.

Большие регионы

Наконец, кантоны условно поделены между двумя большими регионами Великого Герцогства:  Эйслинг — на севере и Гутланд — на юге. Чтобы было понятнее, можно ориентироваться так: в Эслинг входит 3 северных кантона: Клерво, Вианден, Вильц. И также в него частично входят Дикирх и Роданж. Гутланд включает в себя Эхтернах, Гревенмахер, Ремих, Капеллен, Эш-сюр-Альзетт, Люксембург, Мерш.

Выбирая дом или квартиру для покупки, стоит иметь в виду это административное деление, поскольку ценообразование на объекты недвижимости зависит от коммуны, где расположено жилье

  • Северная часть, Эйслинг, традиционно немного уступает в цене Гутланду, югу.
  • Самым дорогим по стоимости жилья был и остается город-коммуна Люксембург, столица Великого Герцогства, а также одноименный кантон, в который входят 11 коммун: Люксембург, Эсперанж, Бертранж, Контерн, Нидеранвен, Сандвейлер, Шуттранж, Штайнзель, Штрассен, Вальферданж и Вейлер-ла-Тур. Узнать больше о каждой можно в отдельном материале.
Сандвейлер
Нидеранвен
Штайнзель
Вальферданж

Наконец, чтобы понять примерное ценообразование на жилье в Люксембурге нужно посмотреть несколько агентств и сервисов по продаже. 

При выборе земельного участка также обратите внимание на реестр загрязнённых земель. Им пользуются нотариусы при проведении сделок. Нотариусы не обязаны информировать клиентов о наличии загрязнения, но зачастую делают это по своей инициативе.

Покупка недвижимости в Великом Герцогстве — это и крупное вложение, и выгодная инвестиция. Жилье в Люксембурге стабильно дорожает: спрос высокий, а предложений немного. 

Средняя цена за кв. м в Великом Герцогстве

Самые свежие данные по ценам на недвижимость в Великом Герцогстве приводит Observatoire de l'habitat, предлагая ориентироваться на диапазон 5028 – 12 569 евро/м². В каких-то коммунах стоимость значительно выше, в каких-то — существенно ниже.

Средняя цена за кв.м в коммунах с 1 октября 2022 года по 30 сентября 2023 года
Название коммуныСредняя цена за кв. м, в €Диапазон цен за кв. м, в €
Люксембург10 7857517 – 14 345
Эсперанж90825891 – 11 900
Сандвейлер87245937 – 10 740
Вальферданж87626689 – 11 118
Штрассен10 8417829 – 13 959
Бертранж10 6766530 – 14 621
Контерн88406657 – 11 602

Стоимость кв. м зависит от района, расположения относительно основных объектов инфраструктуры — дороги, школы, парки и т.п. 

Чем дальше от Люксембурга, тем ниже цена за кв. м. Например, 7260 евро/м² в Эш-сюр-Альзетт или 8016 евро/м² в Гревенмахере.

Посмотреть диапазоны цен и среднюю стоимость квадратного метра в других муниципалитетах можно, ознакомившись с отчетом Жилищной обсерватории Люксембурга  или непосредственно на их сайте Observatoire de l'habitat.

Documents
PDF
Статистика по ценам и количеству проданных квартир в разных коммунах Жилищной обсерватории Люксембурга
FR
Статистика по ценам и количеству проданных квартир в разных коммунах Жилищной обсерватории Люксембурга
Download

Средние цены за кв.м в столице

Непосредственно в Люксембурге стоимость кв.м выше, чем во всех остальных городах и коммунах. По последним данным Immotop.lu, средняя цена за  кв.м в столице составила €12 487.

В некоторых районах Люксембурга этот показатель значительно выше, в частности в Белэре средняя стоимость кв.м составляет 14 571 евро, а в Кирхберге — 13 014 евро за кв.м. В то же время Бегген, Доммельданж и Роллингергрунд были самыми дешевыми кварталами в Люксембурге.

в районах города Люксембург
Цены за кв.м в разных кварталах города Люксембург. Источник: Immotop.lu

Если вы хотите детальнее разобраться в кварталах и устройстве столицы Великого Герцогства, изучите в гиде по аренде квартиры информацию о районах Люксембурга или прочитайте о каждом из них отельный материал в специализированном разделе на нашем сайте.

Средние цены на квартиры и дома

Если говорить непосредственно о том, на какой бюджет ориентироваться, то есть какова стоимость готовой квартиры или дома в Великом Герцогстве, то стоит опять же учитывать территориальный принцип (о каком муниципалитете идет речь) и количество комнат (студия, 1-комнатная, 2-комнатная и т.д.).

642 000 €
средняя цена квартир в Великом Герцогстве
1 200 000 €
средняя стоимость домов в Великом Герцогстве

Что касается непосредственно столицы, то в Люксембурге вы можете заплатить от 700 000 евро за квартиру-студию в популярных кварталах (Кирхберг, например). А цены элитных домов могут достигать даже 5–7 млн евро и выше.

940 000 €
средняя цена квартир в столице, городе Люксембург
2 100 000 €
средняя цена домов в столице, городе Люксембург

по данным Immotop.lu

В покупке недвижимости в Люксембурге есть своя тонкость. Покупатель может приобрести только сам объект недвижимости. А землю, на которой объект стоит, арендовать. Можно приобрести недвижимость с землёй. Это дороже, но тогда и объект и участок будут принадлежать вам.

Если у вас нет всей суммы на покупку жилья, то имея легальный доход в Люксембурге, вы можете взять ипотеку примерно под 5%.

Более опытные люди научили: с банками нужно спорить, как на рынке. Они тебе предлагают одно, а ты им: «Нет, давайте вот так сделаем, ваши условия мне не нравятся». Как я сделала. Я пошла во все популярные банки, спрашивать, сколько они мне могут дать денег и под какие проценты.

Ипотека
Условия
Люксембург
Узнайте, как и на каких условиях можно получить ипотеку в Люксембурге
Читать статью

Помимо трат на саму недвижимость покупателю понадобится немало денег на сопутствующие расходы.

Банковская страховка

Оформляя ипотеку, банки заставляют подписывать страхование жизни. От него можно отказаться, но часто страховку все-таки приходится оформить. Конкретная сумма зависит от особенностей кредита покупателей. Её можно оплачивать частями ежегодно или можно заплатить всю сумму целиком. В таком случае стоимость страховки вычтут из налогов. Если покупатель досрочно погасит кредит, то ему вернут часть заплаченных за страховку денег.

Налог на покупку недвижимости

Его придётся заплатить при любой покупке. Размер составит 7% от суммы сделки. Так, если жилье стоит 640 000 евро, то сумма налога на недвижимость составит 44 800 евро. 

НДС

Этот налог платят те, кто покупает жилье на первичном рынке. Размер составляет 15% от суммы сделки. Так, если жилье стоит 640 000 евро и это покупка на первичном рынке, то НДС составит 96 000 евро. 

Нотариальные сборы

Услуги нотариуса придется оплатить в любом случае, либо покупателю (чаще всего), либо продавцу. Размер составит от 7% до 10% от суммы сделки.

Пошлина в государственный нотариат

3000 евро нужно заплатить, чтобы собственность за новым владельцем зарегистрировал государственный нотариат.

Налог на владение недвижимостью

Наконец, когда недвижимость в собственности за нее надо ежегодно платить налог. К счастью, он невелик, от 0,7% до 1%. Конкретный процент разнится от муниципалитета к муниципалитету. Даже для крупных владельцев недвижимости в стране налог редко составляет больше сотни евро. А для большинства людей вряд ли превысит отметку в 20-30 евро. Платить налог необходимо ежегодно по счёту, который присылает Комиссия по оценке недвижимости.

Страхование имущества

Базовая страховка покрывает ущерб от пожара и воды, краж, порчи имущества из-за плохой погоды (наводнение, град, снег) и других случаев повреждения жилья. Размер страховки варьируется в зависимости от страховщика и покрытия. 

В случае с покупкой жилья, в отличие от аренды, покупатель не должен платить агенту по недвижимости — это обязанность продавца. Однако необходимо учитывать специфику рынка в Люксембурге, с высоким спросом и низким предложением. 

Покупатели прибегают к услугам агентов по недвижимости и назначают собственного специалиста, чтобы он нашел им подходящий объект сразу, как он выйдет на рынок, а иногда — и до этого момента.

Агент не только поможет найти подходящую недвижимость, он проверит чистоту юридическую объекта, организует просмотры и проведет переговоры от вашего имени. Однако работать нудно только с лицензированными специалистами, которые хорошо осведомлены о рынке недвижимости Люксембурга.

 У всех агентов, легально работающих в Люксембурге, есть разрешение на ведение деятельности.

Самостоятельно или с помощью вашего агента по недвижимости найдите жилье, соответствующее вашим требованиям. Договоритесь с владельцем о просмотре и запланируйте время, чтобы лично осмотреть недвижимость и оценить ее состояние, расположение и пригодность.

При выборе жилья учитывайте следующие факторы
Транспортная доступность
Как добраться в центр, на работу и т. п.
Инфраструктура
Что рядом: парки, ТЦ, садик, школа, больница
Энергоэффективность
Чем выше энергокласс, тем меньше коммуналка
Юридическая чистота
Есть ли обременения, долги, перепланировки и т.п.
Общее состояние
Как давно и какого типа был ремонт, есть ли дефекты
Коммуникации
Газ, свет, вода, интернет: что из этого подведено и работает ли 
Экология
Есть ли рядом парки и скверы, нет ли промышленных предприятий, насколько загрязнен воздух
Источники шума
Есть ли поблизости аэропорт, ж/д-пути, промышленные заводы и другие источники шума 
Безопасность
Каков уровень криминогенности, много ли в районе ограблений и других ЧП 

Это только базовые моменты, на которые нужно обратить внимание. Однако каждый объект надо рассматривать индивидуально учитывая специфику жилья: новый дом или повторная продажа, многоквартирная или малоэтажная застройка, наличие парковочного места, возможен ли торг и т.д. С этими нюансами обычно помогает разобраться агент по недвижимости.

Как только жилье, которое удовлетворяет всем требованиям, найдено, необходимо сделать продавцу предложение о покупке. Если у вас есть агент, достаточно сообщить ему, что вас устраивает этот объект недвижимости. В таком случае агент свяжется с собственником, будет представлять ваши интересы и возьмет на себя роль переговорщика. 

Предложение о покупке должно включать
Предлагаемую цену покупки
Условия сделки 
Сроки завершения сделки

После того как продавец примет предложение, необходимо связаться с нотариусом.

Нотариусы оформляют все сделки с недвижимостью в Люксембурге, обеспечивают их полную законность, защищают продавцов и покупателей от мошенничества. 

В Люксембурге по адресу 53, boulevard Joseph II, L-1840 Luxembourg находится государственная Палата нотариусов.

Можно отправиться туда лично, но лучше позвонить и заказать услуги нотариуса по номеру (+352) 44 70 21. Также найти нотариуса можно непосредственно на сайте нотариальной палаты.

Также нотариуса может помочь выбрать агент или продавец недвижимости.

Важные детали

За нотариуса платит покупатель 7-10% от суммы сделки
Услуги нотариуса не бесплатны. Обычно он берёт за оформление сделки 7-10% от её суммы, притом по сложившейся в Люксембурге практике оплачивает услуги нотариуса именно покупатель, а не продавец, если другое не было оговорено.
Предварительный договор имеет полноценную юридическую силу
При нотариусе покупатель и продавец подписывают предварительный договор (compromis de vente). В нём указана стоимость недвижимости, а также прописаны штрафы и пени за отказ от сделки. По сути, compromis de vente представляет собой обязательство со стороны покупателя купить жилье. Если недвижимость покупается в ипотеку, то это обязательство купить жилье при условии одобрения банком заявки на ипотеку. Чтобы продавец не ждал бесконечно, стороны письменно указывают срок, в течение которого покупатель известит продавца о решении банка. Обычно это 4-6 недель.
За нарушение условий предварительного договора следует штраф
Если одна из сторон расторгает compromis de vente, не имея на это права, то должна выплатить единовременную компенсацию. Обычно ее размер устанавливается в размере 10% от продажной цены.Так, если цена объекта 640 000 евро, то при отказе от договора нарушившая его сторона должна будет выплатить 64 000 евро.
Покупатель вносит залог
В качестве подтверждения своих намерений, как правило, покупатель перечисляет нотариусу залог (депозит) на специальный расчётный счёт. Чаще всего это десятая часть от стоимости покупаемой недвижимости. После того, как залог передан нотариусу, его уже нельзя вернуть, пока покупатель и продавец не подписали договор купли-продажи.

 Чтобы купить недвижимость, покупателю нужно передать ему базовый набор документации.

После подписания предварительного договора, нотариус готовит пакет документов, необходимых для сделки.  Чтобы купить недвижимость, покупателю нужно передать ему базовый набор документации.

Какие документы понадобятся для покупки жилья в Люксембурге
Чего-то не хватает
Не все документы собраны для проведения сделки
*Обязательные поля отмечены красными звездочками.
Удостоверение личности
Заграничный либо обычный паспорт покупателя.
Подтверждение легальности имеющихся средств
Необходимо документально подтвердить, что у покупателя есть деньги и что они получены легальным путём, если речь идет об оплате жилья единоразовым платежом без кредитов и ипотек. Такой документ выдает банк. Он подтверждает наличие необходимых средств и право на покупку недвижимости.
Подтверждение ипотеки или кредита от банка
Если покупатель берёт недвижимость в ипотеку или в кредит, ему потребуется предоставить одобрение кредита или ипотеки из банка.
Чего-то не хватает
Не все документы собраны для проведения сделки
*Обязательные поля отмечены красными звездочками.

На этом этапе сделка «тормозит» на полтора-два месяца. В это время нотариус скрупулёзно проверяет документы, которые ему предоставили обе стороны: покупатель и продавец. 

При комплексной проверке объекта недвижимости выясняется его правовой статус, условия землепользования и застройки, а также выявляются любые потенциальные проблемы.

Во время проверки вопросы могут возникнуть не только к покупателю, но и к продавцу.

Примеры ситуаций, которые выявляет комплексная проверка

Если продавец провел незаконную перепланировку, то во время проверки это выяснится. Или если умолчал, что у недвижимости тёмное прошлое. Или не рассказал, что в данный момент жилье не может быть продано, потому что находится в центре судебной тяжбы о наследовании и т.п. 

Если проверка прошла успешно, нотариус подготовит на основе предварительного соглашения (compromis de vente) договор купли-продажи. 

Проверьте и подпишите договор купли-продажи в присутствии нотариуса.

В договоре, как и в предварительном соглашении, должны быть указаны:

  • Личные данные обеих сторон сделки: продавца и покупателя,
  • Данные продаваемого объекта недвижимости (кадастровые справки, паспорт и проч), 
  • Цена продажи и условия оплаты,
  • Имя нотариуса, засвидетельствовавшего сделку,
  • Дата подписания и/или дата планируемого вступления во владение, то есть дата передачи ключей новому владельцу. Также стоит рассмотреть пункт о компенсации в случае, если ключи не будут переданы в запланированный срок.

Это минимальный набор требований, которые должны быть зафиксированы в договоре.

Как правило, подписание договора купли-продажи проходит параллельно с оплатой. Однако оплатить жилье можно и после подписания договора. Но затягивать не стоит.

Каждую куплю-продажу недвижимости регистрирует государственный нотариат. И после регистрации у покупателя есть 15 дней, чтобы передать деньги продавцу. Если новый владелец этот срок упустит, у него возникнут серьёзные проблемы.

Как только покупатель оплатил жильё и получил на руки договор купли-продажи, он — полноправный владелец жилья в Люксембурге.

Не забудьте перевести оплату коммунальных услуг на свое имя.

faq

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Сколько стоит купить жилье в Люксембурге

Кто может владеть недвижимостью в Люксембурге

Есть ли налог на недвижимость в Люксембурге

Сообщить об ошибке

В материале использованы изображения: Cedric Letsch для Unsplash, Wikimedia, Johny Goerend для Unsplash, Immotop.lu

Была ли эта статья полезной?
Очень полезно!
Информативно!
Не понятно
Это устарело